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南京限价地王被深套背后带来啥启示?

来源:未知 时间:2018-03-26 16:20

原标题:南京限价地王被深套背后带来啥启示?

昔日不计血本疯狂拍地,而现如今房企犹如困兽,苦撑待变。20164月,京奥港以楼面价2.23万元/平米拿下麒麟高价地G09地块,项目定名为京奥港未来墅,规划要打造新一代豪宅,对外称要建高档商品房,房价起码4万元/平米。

到了20179月项目首开12号楼共154套毛坯房源,物价局最终只批了2.5/平米,成为南京首个亏本地王。但至今154套房还有26套未售出,成交率仅73%201712月,京奥港未来墅被曝施工现场被贴封条,因项目拖欠工程款全面停工。截止20183月,京奥港未来墅再次被曝出仍然没有复工。

在南京充当亏损地王的恐怕还不止这一家,201653日,葛洲坝以31.4亿元竞得南京最贵土地,楼面地价45213/平米。开发商本来想卖7-8万元/㎡,而现在河西新房限价4.5万元/㎡,地价买得比周边房价还高。那结果只能是停滞不开发,因为如果真的要开盘,肯定是卖一套亏一套。

值得一提的是,招商蛇口在经过上百轮加价后,以98.1亿元拿下中华门32万平方米巨无霸商业综合体G98地块,成为全市总价最高地块。项目有大量商办用地,除了商业,还将打造商业性质的别墅、公寓。但时至今日,中华门商业综合体,仍未完成竣工。

面对,最近南京频现地王被套事件,据当地业内人士表示:一方面,南京市房价呈现明显分化迹象。江北新区、燕子矶、鼓楼滨江、尧化门、麒麟等偏远新城区,房价超过2万元根本卖不动。

而南京河西的新房价格4.5/平米,因为河西片区是南京最高端的豪宅片区,配套设施齐全,倍受有钱人和改善型群体青睐。

另一方面,地王出现亏损主要政府限价所致。本来开发商打算不惜成本拿下土块,然后进行开发建设,完成后房子肯定不不愁卖不出去。而政府进行限价举措,使房子价格被锁定,这样的房产肯定是不能买了,因为一开盘就会亏损。

现在对于京奥港、葛州坝、招商蛇口这样的房企来说,只能是苦撑待变。一是希望南京市的限价令能够放松,让开发商自已定价自己来销售。二是希望南京楼市再度繁荣起来,而只有这样,这些拿了这些高价地的房企才能成功解套。

那么,南京新房限价令会放松吗?在中央政府三令五申的房地产的调控之下,南京放松限购令的可能性极小,即使有放松幅度也是很小的。另外,指望南京楼市的成交再度繁荣起来`、房价再度大涨那肯定是痴人说梦了。目前投机投资化的资金正在退出,南京市房地产将会恢复理性消费。

从当年疯狂抢地争地王,再到现在犹如囚笼困兽,部分南京房企已动弹不得,我们又能够从中总结出啥教训呢?首先,地买贵了,甚至贵过了周边商品房价了,这样的地王不当也罢。京奥港以47.6亿元摘得,楼面价高达2.23万元/㎡,而京奥港拿地之时,周边楼盘售价只有17000-22000/㎡,尚不及京奥港楼面地价。

融创集团董事局主席孙宏斌说过:“房地产行业的风险主要是‘地买贵了’。地买贵了谁也没办法了。地买便宜了傻子都赚钱。”这一轮史上最严调控,让南京许多高价拿地的房企,都深度套牢。所以,大中型房企要在拿地时计算好成本和控制好风险。

再者,在调控政策多变的情况下,拿地并非稳赚不赔。如果这次没有当地政府为了稳定房价而推出的“限价令”,那么房企即使高价拿地之后,还可以加上自己的丰厚的利润,以更高的价格出售。

但这一次,南京政府为了控制房企乱涨价所导致的房价过快上涨,而推出了限价令。为此,开发商却在拿地争当地王时,却没有考虑到当地房地产调控政策的风险性。

最后,南京地王频繁被套,这也表明了,我国的金融系统存在较大隐患。之前开发商一般都是自有资金20-30%,剩余的钱都是从银行那边贷款过来,银行也乐于贷款给房企,因为房企只要拿了地,建了商品住宅,就不愁高价买不出去。

于是乎,房企拿了银行的贷款,在“招拍挂”土地拍卖大会上一掷千金,财大气粗,有的房企通过几十甚至上百次加价后才拍下地块,反正赚钱归房企,而万一亏损了,就拿商品房抵押给银行还债。如果房企们都欠银行的房贷不还,我国银行业的系统性风险恐怕难以避免。

惊闻南京地王悉数被套。对此,我们认为房地产的时代发生剧变,房企想再像过去那样靠着高杠杆、无风险拿地的可能性越来越少。而在今年房企流动性不足的情况下,高价拿地的房企将会陷入不能自拔的深渊,同时,我们还要守住银行的系统性风险,确保房地产金融风险在可控范围内,得到长足可持续发展。返回搜狐,查看更多

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